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太原楼评原创创造诸多业界奇迹的恒大海

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#城事##恒大海南海花岛2号岛39栋楼被责令10日内拆除##恒大##海南头条##海南海花岛39栋楼被要求限期拆除#

太原楼评

业内视角

文字/阅读15分

导读

如果地产有年鉴史,年入围定有恒大!年仍将会继续...

涉资近80亿,39栋即将被拆除!

年元旦假期尚未结束,恒大海花岛被行政处罚的消息传开:因违法取得的规划许可证已被撤销等,要求海南海花岛2岛的39栋楼在10天内拆除!其售价每平1.8-1.9万元左右,据此估算,此次被通知拆除约43万平,涉及价值约77-81亿。

年对于恒大来说可是是多事之秋,年初战略布局,重资造车,“大手笔”做房车宝,感觉恒大依旧是“恒”“大”,各版块并驾齐驱,再续辉煌!

然而下半年恒大股票跌了近九成,如今总市值亿,每股1.59港元已经临近成为“仙股”。

时间轴继续往前拉一年,年下半年恒大先是一份恳请重组文件流出,随后辟谣凭空捏造、为不实诽谤。一个月后恒大发布终止深深房重组计划,亿战投继续持有!

继续往前推:年10月恒大宣布重组深深房,恒大集团的地产业务注入深深房,完成A股上市平台的搭建。为推动资产重组,年至年恒大先后启动三轮引战,吸纳包括苏宁、正威国际、山东高速等27家共计亿元战略投资。

看完这些材料,做个总结:

1,恒大善舞长袖,在资本市场中的战略布局是高段位玩家。

2,恒大资本充裕也是源于恒大的利好,争取吸纳了高额战投。

3,造梦非全部有效,世事洞明皆学问的“智者”并不盲信恒大!

理解了这些,对于看待海花岛就会更容易。

一:理解海南岛东西海岸区别!

海南空间区域定位:“西拓东优”

海南的第一张名片不是海口,而是三亚,故而海南最优质的资源首选大三亚,但是房价崎岖,购道艰险,故而退求其次以海口,澄迈,文昌形成的北部海澄文区域。

海南整体格局呈现就是南强于北,东优于西,中部地区最显落后些。

海花岛的西海岸偏弱

西海岸沿线以“海”“林”“田”等自然资源,是工业和产业定位为主,以行政中心和总部建设带动旅游、度假。而东海岸线本身就是度假的定位,打造东海岸国家级旅游度假区,即使经过了20多年的发展,东海岸的基础配套仍需完善中。

如果把海南当成一个城市的话,东海岸相当于老城区主城区,而西海岸就是高新区偏远区。在气候、环境、风景等资源上,东海岸居住价值是要远胜于西海岸的。

二:海花岛的始末传奇

年的传奇序幕!

年11月5日恒大在香港联交所成功上市,在这一年也是海花岛启动调研规划报批,到年正式获批,海花岛由三个独立的离岸式岛屿组成,中间的花形1号岛是“三角梅”形状,主打商业旅游度假产业,两边的2号岛(高层区)、3号岛(别墅区)是浪花形状,取名“中国海南海花岛”。

填海工程的数字奇迹!

年-年开始填海和招拍挂,海花岛总占地亩,投资额高达亿容积率2.1,总建万㎡,定居人口超过11万人,海岸线长达40公里,建成后为世界第一大人工岛,恒大集团和儋州政府拟定的填海面积约为:7.8平方公里。

填海用地用于商业开发的,必须获得国家海洋渔业局和国土局的双重核准。亩以上的填海用地项目必须报送GW院及国家海洋渔业局审核。而海花岛差不多把整个海南省所有的填海指标都用上了。

世界之最的估值奇迹!

个亿,对于恒大到底投入了多少?恒大是如何操作这么大的项目的?

核心手法:杠杆撬动玩得!

化大为小,分别开发,减弱压力!

期房销售,万人抢购,活用认筹!

化零为整,造势概念,提升估值!

在海花岛之前,恒大就搞了一个不在上海的上海海上威尼斯,亩的项目分成13个分公司,那么海花岛算是一个海上威尼斯的PLUS版!

做高势能,恒大海花岛概念很大,前期的资金投入则相对较小!

1、土地抵押:获得土地开发权,会用土地抵押向银行做贷款,这样前期的开发资金大部分就又重新到位了;

2、灵活营销:全国海量的恒大业主,一千多个在售项目和营销队伍,重赏之下必有勇夫!当客户第一次面对海花岛时,大概都会惊叹!好牛B,强烈冲击感之下“恋爱脑”迸发,十万人千架包机,据说认筹数超4W组,即便认筹金1W,这个体量也有几个亿,导向营销费,客户登岛的费用就解决了,不买也没关系,新又补上循环往替。

3、热销开卖后:海量的宣传和解读,热度持续不退,因为够大而生产足够的信任,首期开盘就是过百亿,有这个金额继续投入开发,项目现金流就妥了。

海花岛溢价的奇迹!

海南儋州房价属于较低的,均价在八九千。海花岛是儋州的排浦港与洋浦港之间的海湾区域,原属镇级别,自然配套较为弱,但海花岛价格却是儋州均价一倍以上!

洋浦港由北至南分布有金牌、神头、洋浦、白马井四个港区,其中金牌、白马井港区以散杂货为主;神头港区作为石化功能区,主要分布以能源、原材料等为主的石油化工及浆纸码头;洋浦港区以集装箱及散杂货为主。

大规模的填海造楼,自然拉升恒大集团的估值。对于GDP仅有几百亿的儋州来说,来了一个亿大户,自然是悉心照料,积极支持配合。

年海花岛已启动试运营,随后海花岛童世界水上王国也试营业,至此海花岛单价一度涨至两万,如此来看恒大海花岛的溢价能力着实不低。

年海花岛命运转折点!

随着海南省围海造楼的如火如荼开展,施工过程中巨大的环境破坏与生态多样性影响被公之于众(如对红树林毁灭),国家紧急叫停该省的填海工程。

年,海南省发布围填海项目的整改清单。此后,省委省政府成立调查组,公布违法围填海整改方案。年5月15日,海南省委、省政府成立海花岛问题调查整改工作领导小组,于年10月完成对恒大海花岛公司违规建设4条涵管桥和39栋住宅建筑等问题调查,这便是伏笔。

三:海花岛如今的实况!

目前海花岛沉重的事实:

1,海花岛仅开发一半,另一半尚未开发。

2,(海花岛项目)未开发的亩土地不能用于纯商品住宅开发建设。

3,海花岛被视作恒大“优质”抵房项目。

4,海花岛住宅的实际租金回报率不足1%!

行政处罚决定书称,儋州信恒旅游开发有限公司位于儋州市白马井镇海花岛2号岛三(六)期项目共建设39栋楼,总建筑面积.46平方米,因违法取得的规划许可证已被撤销、项目存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定情形,依据规定,现责令该公司在10日内自行拆除上述违法建筑物。如逾期不拆除,执法局将依法组织拆除。

小结:关于恒大海花岛的思考!

如何理解看待恒大海花岛

1,处罚态度坚决,含有对旧模式的否定。

2,这场“战役”没赢家,有新出路的思考。

3,恒大光环渐消失,脱实向虚终究如梦。

这些年恒大对于行业颇有建树,建立行业模块化标准,稳健了行业红利,培养了不少人才,让房地产行业发展进入到高速通道,但总结恒大模式会发觉!

极强的恒大特征!

1,大宗郊区,低价圈控,分批开发。

2,搞大概念,炒热预期,形成“热销”!

3,营销怪才,注重激励,客为渠道卒。

4,向上“诉”苦,向下融资,捆绑共荣辱。

5,做高溢价和估值,灵活打折或抵押。

关于未来恒大能否再次崛起,或许已给出过答案——“恒大未来不卖期房,全部现房销售”!海花岛的拆除处理其实很痛,包括地方、恒大、银行、总包方、购房者...但对于行业做难而正确的事,终究要面对阵痛。

地产行业去杠杆去捆绑才能循序渐进,使建筑和生态相互兼容,让地方和开发商合作中形成良性的关系。




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