我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔好，坐标杭州滨江，小孩3岁半，已有一套方的自住房，组合贷款还有万没还清，现在子弹90，想改善自住＋投资，买个4室的房子。
因为医院，所以想就近买房，减少通勤时间。但是发现周围好的学区房房龄大部分都在10年以上，次新房又比较贵，要5、6万一平。
我现在面临的问题是：到底是卖了现在的自住房再买一套，还是等过几年子弹充足一些了再买二套房？（现在的自住房大概能卖万的样子）
还有一些困扰我的疑问希望能得到您的解答：
1.学区房到底重要吗？要不要买好的学区房？
2.如果买房的话是买新楼盘还是二手房？
3.杭州房价在未来的趋势走向是什么样的？有哪些好的板块或者小区推荐？
回答：1.现在置换成本比较高，我更建议你保留当前房子，子弹90继续投资一套，实现房产裂变，2套升值速度更快，将来更好的置换。
2.学区房如果说纯投资我是不太建议的，容易受划片政策影响，但是如果有自用需求加投资那是可以的，你小孩现在3岁半，可以买一个小一点的学区房挂学位，将来读完可以再出手。
3.一般自住我建议买新房，投资二手房更好，买入即可出租，不会有2年交付期。
4.杭州我比较看好，有亚运会利好，大量基建会落地，房价会进一步夯实
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提问：星叔，你好。目前我在广州工作，有想买房的打算，我94年，在广州连续买社保1年7个月，公积金5个月。（16年毕业，以前买断过就不算了）想过在广州买房，目前我只有30，还是父母给的，大概能和亲戚能借10~15而已。之前没意识存钱，自我感觉很难在广州买房，首付月供压力都大。
星叔，我适不适合在广州买房？亦或是广州周边买房好？星叔有推荐吗？
我最近有看到北部万科城这个楼盘，在清远，我喜欢面积大些，这个总体都没问题。星叔，你觉得这个楼盘好吗？
其实我有不甘心的，因此目前刚开始在学买房相关知识和理财知识（低风险买股票基金），就是为了更好买房选房，增值资产。或者我2~3年储蓄好后，再买房吗？
回答：1.子弹有限，宁可广州买小户型，也不要去清远买大户型，价值完全不同
买房子其实就是买城市，一线城市未来升值空间更大，享受资源也会更多。
2.当前宁可亲朋好友借一点，也不要靠自己工作慢慢攒钱，等你攒好了，房价也涨了，一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价
能做的就是尽早买入站位，用资产追资产。
所以只建议你买广州，子弹有限，先上车以后再置换！
我为什么建议买房一定要先上车？
因为房产上涨的“速度”如果过快的话，即使只要上涨10%，普通人靠自己的本职工作是压根追不上的。
如果先买房，先上车，那就是用资产追资产，没准还有机会，甚至买得巧，买的好还可以大赚一笔。
而那些等着房价到谷底，等着心里那个最低谷底的抄底人群，很可能发现房价上涨后，自己辛苦存的那点钱再也难以上车好地段的房子了，只能心有不甘的去买偏远小。
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提问：星叔好！坐标宁波，现有一套老江东区雅戈尔体育馆对面的3室75平老房，出租每月，估价可能到万。另，刚攒够30-40万，今年10月底能取出了。上班地点在东钱湖。现在自己能想到的是有2种选择：
第1是马上置换：卖掉老房，加上存款，作为首付，贷款80万，买套3室次新房，比如东钱湖镇的信达万科东望，高教园区的学府一号，还有环球银泰城周边的小区。
第2是先投资，再置换：存款作首付，贷款80万，买单价还处于1万左右或出头的新房，比如杭州湾新区的湾上前璟，余姚的姚北新城漫悦湾，等。不知道有没有第3第4选项，也想不清楚第1和第2哪种更好。求指点迷津，谢谢！
回答：第一个方案更好，我一直认为买错比买贵更可怕！
宁波不建议买杭州湾，它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业。
杭州湾的潜力甚至都不如宁波市区。余姚投资不考虑。
宁波楼市就是杭州楼市的影子股。未来杭州会有新高，外溢后宁波也会补涨，也会有新高。只不过要等个几年了。
当下宁波楼市依靠杭州湾拉低房价，然后东部新城这边暗涨，看上去平均房价没涨，其实有价值的地方涨势都不错。
优先方案一，出手后集合力打一点，会更有价值。
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提问：星叔好，近期深圳苏州等各地抢房频现，楼市是有回暖的趋势吗？
回答：大体上看，楼市回暖无疑，且速度比想象中的更快。
随着黑天鹅的进一步得到控制，房地产市场正在迅速恢复。
“抢房”行为再度出现，意味着前期积压的市场需求正集中释放，并可能推动市场出现反弹。
不只苏州深圳，还有一些二线城市楼市回暖迹象也很明显，对房价敏感的人已经感觉到了。
苏州部分项目的超预期销售，除了需求积压的因素外，还有人才新政带来的刺激。
深圳作为一线城市，需求也自然强劲。
这次要是深圳起来，我觉得上海很快也会跟进。
如果深圳、上海能够起势，那么会带动更多二线城市，进而带动全国回暖。
总体来看，市场回暖下的“抢房”现象，既有普遍意义，又有特殊性。
所以在静淡市入手是最佳时机，价格理性也有更多的选择机会。
一旦有利好，反转速度是快的惊人！
有人总会说，房价不是跌了吗？还有人买房？
他们无视数据，活在自己的世界里，他们身边大部分也是同样的人！
幻想房价暴跌一半后抄底，如果真会这样，他们早就失业流浪街头了。
每个人都有一个觉醒期,但觉醒的早晚决定个人的命运！
提问：星叔好，请问买二手房如何做到首付3成？
回答：买第二套房想操作成首套可以做2改1，具体操作方法在内部分享。
提问：星叔你好！本人年12月底在海南澄迈县买了套平左右精装修房，是恒大房产，总价万，单价1.5万左右，现在着急的是看了你的文章，我心里拔凉拔凉的，你说的纯旅游城市不建议投资，我是投资目的，不过海南房子要五年办下产证，我所有的税费全部交齐了，也是在去年11月份。我到时卖呢？还是低于市场价也要卖！！？？目前子弹，请问在本省合肥能投吗？能投在哪个区？不过合肥限购，我们外地人能破限吗？本人已退休不能贷款，但是爱人能贷，但不多。我们是安徽马鞍山市人，在本地贷过款。请问星叔如果能在合肥买房，能贷到款吗？如果不能，有什么办法？请星叔指点迷糊中的我。
回答：1.海南澄迈县如果说想留着养老自住那是可以，投资就不建议了。
头部旅游城市是有价值支撑的。
但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。
旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。
相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些
而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。
因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。
哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。
既然已经买入了，海南限购只有先持有看看，后期合适时机如果也不想住，择机再出手。
2.合肥这个城市我比较看好，可以投资。
人口万左右，未来增长到0万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。
合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。
合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。
这些都是它城市能级上的优势。
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提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇如何砍价50万》。
提问：您好星叔，我想现在我在唐山市丰润区有自住房一套大约价位80万，在唐山市高新区有期房一套，延期一年了没有交房，通知今年十月能交，犹豫疫情可能又得延期。还有27万贷款未还清，出手的话现在可以卖到万。我想卖一套房子，有天津户口，想在天津买一个房子孩子上学用。不知道卖哪个房子？也不确定在天津哪个区买房子合适？孩子打算初二或者高二转学。请赐教谢谢！
回答：可以考虑去天津，天津潜力大于唐山，唐山留套自住就可以，另外一套出手。
天津目前在静淡市区间，房价不会很快上涨，但长期看还可以。
有教育优势，比大多数省份有50-分加成。
目前天津落户，买房，教育对外地大专以上学历很友好。
天津属于瘦死的骆驼比马大，至少也是个直辖市。未来涨幅跟着北京走。
市内六区新房太贵，建议买环城四区地铁边的。
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