年春节北方雾霾让海南楼市大火，去库存效果明显。年的海南楼市也是热闹非凡，在机票暴涨，交通拥堵、大量旅客滞留的新闻轰炸下，也难以掩盖海南楼市的火热。媒体报道，海南当地售楼员表示，房子根本不愁卖，腊月二十九还有成交的。历史上海南房价因楼市调控，遭遇两次腰斩，这次海南房价会下跌吗？
谁在买房？这回真不怪东北人
年前媒体曾摸底海南楼市，本地买房人少，大多数岛民也并不需要购买商品房，他们大多都有宅基地。如果在事业单位任职，则可能获得购买福利房的资格。本地人即使买房也偏爱更有生活氛围的城市中心区。海南人没有太多投资房产的偏好，因此海南本地人对于商品房的热情并不高涨。
媒体称，候鸟族消化88%商品房，候鸟人口大多选择靠海而居。当地售楼员表示，以前来海南买房的，主要是来自京津冀和东北的人，现在全国各地的人都跑到海南买房了。
据悉，现在海南基本上所有的房子都是期房，开盘时间集中在年和年，期房也相当枪手。海南楼市的火热还体现在付款方式上，之前是开发商想尽办法让你购房，给你按揭、分期，如今多数都是一次性付款，按揭几乎全部取消，即使分期，周期也变短了，三个月到六个月为主。
为何买房？自住+炒房
海南气候宜人，这让空气差、气候寒冷地区的购房者格外喜爱。人们对生活品质的要求提高了，但中国能够满足人们需求的地方少之又少，所以海南成为众人当之无愧的首选。“北纬18度”成了代理商口中反复提及的一个概念。代理商鼓吹，北纬18度这个地方是最适宜人类居住的度假天堂，墨西哥城、夏威夷都在这条线上。中国的三亚也在北纬18度上。
北京房展组委会秘书长郑向东透露，他们在调研时发现一个有意思的现象，越来越多的公务员、企事业单位的员工也开始加入海南购房大军。因为这类群体的海外房产有诸多限制，但是按照马斯洛需求理论，他们也需要更高层面的需求，因此选择在海南置业。
此外，年国家强调住房不炒，全国各地密集出台了多项楼市调控政策，调控力度史无前例。全国各地的限购，导致外地购房人群涌入海南。据悉，年房屋销售面积.61万平方，同比增长52.0%。房屋销售金额.72亿元，比年增加.52亿元，同比增长82.1%。商品住宅库存去化期下降至约11个月，比上年末减少12个月。海南商品住宅库存去化期在年一度高达45个月。年定安县、琼中县、白沙县、儋州市、澄迈县房屋销售面积同比涨幅超%，分别为：.7%、.6%、.3%、%、.1%。三亚、海口房屋销售面积也出现不同幅度上涨，其中海口销售面积.47万平方米，同比增加.82万平方米，增长27.0%。三亚房屋销售面积.79万平方米，同比增加62.26万平方米，增长41.1%。
数据来源：海南政府网中商产业研究院整理
海南今年是建省30周年，众多利好政策即将出台，成了这一轮楼市升温的助推器。已有的利好，如2月初，外交部举办海南全球推介会，外交部王毅部长亲自向多个国家和国际组织的余外交官推介海南国际旅游岛。
稀缺也是海南楼市火爆的重要原因。年中央环保督察组接连批评海南房地产项目破坏生态环境。海南省一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞“短平快”的速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态。年海南发文，暂停安排新增外销型商品住宅用地供应计划，不批地，优质海景房越来越少，稀缺为海南楼市注入兴奋剂，印发各地购房者疯狂抢购。
海南房价暴跌吗？海南房价曾两次遭腰斩
自从海南因房地产破坏环境问题被中央有关部门问责以来，高压之下，海南便进入了一轮严苛的调控周期。
年海南全省限购，白沙县、琼海、五指山、三亚、海口也发布了限购政策。年前，三亚还发布了限价令，新房备案价格不得高于年2月同区域同类型产品的网签均价。如今，海南楼市却异常火爆，要知道历史上海南房价曾因楼市调控遭遇两次腰斩，最久远也是影响最大的一次直接导致房地产泡沫破裂。
年：海南地产大泡沫
年注定成为海南房地产史上的一个黑点。在这场游戏中，只有少数人看破危局幸免于难，绝大部分人的财富都成为这场泡沫下的陪葬品。年，海南脱离广东独立建省并成为中国最大的经济特区，一时风光无限，成为当时最炙手可热的“淘金地”，吸引了大量的资金和人才涌入房地产领域，导致房价猛涨！据资料记载，年海南房价为0元／㎡，年则猛增至元／㎡，比年增长%，年上半年房价格达到顶峰，为元／㎡，而当时的职工平均薪资仅为元，比今天在一线城市买房更艰难。另据统计，海口市地价年最高为98万元／亩，到年涨至最高位为万元／亩。疯狂涌入地产的资金也带来了惊人的经济增长率，同年，海口市经济增长率达到83％,另一个热点城市三亚也达到了73.6％。
政府无节制批地，银行无控制放贷，这场游戏渐至高潮后轰然倒塌。年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施出台，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产顿时被釜底抽薪。泡沫破裂后，房价腰斩，外来人口全面撤退，全省“烂尾楼”高达多栋、0多万平方米，闲置土地公顷，积压资金亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达亿元。年地产泡沫破裂后，海南度过了漫长的重建期，政府用了7年时间才将积压的房产基本处理完，市场直到年才开始恢复增长。
年：国际旅游岛疯狂再现
年1月，海南国际旅游岛政策出台，投资客如潮水般涌入这座海岛，海南再度陷入疯狂，热度堪比雄安新区。有数据统计称，国际旅游岛后获批的5天内，海南省的商品房销售量达到多个亿，这个数字是年海南省全年的商品房销售量的总和。短短3个月内海南各地房价暴涨，涨幅达1-2倍，年三亚房价还曾攀升至全国第一。在当时，海南先是宣布暂停土地出让，继而提高贷款首付比例，限购政策直到1年后的“国八条”出台，海口、三亚才相继跟进。海口采取了一刀切的形式，全市范围内限制非本省户籍家庭购房。而三亚则相对温柔，仅在主城区范围内限制外省户籍购房，其余大片区域仍可自由购买。疯狂的市场被一盆冷水从头浇下，疯涨神话破灭！政策出台当月，海口、三亚楼市成交量速降九成，市场此后开始进入长达六年的调整期。据媒体报道，年6月，三亚的房价达到元，此后一路跌来，到年跌至元/㎡，跌幅近40%。海口的房价也走出了类似的轨迹：6年里，房价从元的下跌至9字头。
历史上，海南两次楼市调控均成功，此次海南楼市调控力度不够，还是此次海南楼市情况特殊，海南楼市存在养老+旅游刚需，强力支持海南房价上涨？到海南投资置业不能过于盲从和盲目。政府对于海南的调控思路已发生根本性变化，用海南省委书记刘赐贵在推介会上的一句话来说就是，要对海南新一轮改革开放进行系统谋划。
未来海南楼市趋势：文旅地产成发展方向
如今，政府的导向主要是以健康生态为主。海南有中国独一无二的文旅资源，置业买房群体不再像以前只是图环境好，如今整体的诉求放在度假生活的全面配套上。因此，开发商除了将高端精品项目带到海南，还会分析度假人群的心理需求，在项目上做相应的配套，所谓“一处买房，全岛共享”，房地产更加偏向生活化。
在海南发展文旅地产，不仅仅是传统住宅和盖房子的思路，更多的是客户度假需求的全方位考量，业主食堂、运动设施、精品酒店、会议厅、业主俱乐部、高尔夫球场等都会全面布局。这也是后期海南文旅地产发展的方向。
更多资料请参考中商产业研究院发布的《-年海南房地产市场前景调查及投资机会研究报告》。
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